Riflessione sui Pignoramenti

Come al solito, chi purtroppo si trova alle strette per un pignoramento si sente assalito da un’infinità di paure di ogni genere, per questo vorrei risollevarvi un pò…

Per chi di voi si trovasse nelle condizioni che un creditore abbia provveduto a farvi un pignoramento immobiliare, non esitate a contattarmi, perché da qui si può uscirne quasi incolumi, e dopo il mio intervento potrete ri-ottenere un mutuo o un prestito e non venire segnalati da nessuna Banca dati!

Per il resto, sappiate che:

1. versando 1/5 della somma dovuta, il restante lo potete pagare fino a 18 rate;

2. Con l’assenso dei Vostri creditori è possibile sospendere queste procedure di pignoramento fino a 24 mesi, in maniera che possiate trovare liquidità per saldare il debito… e qui se avete bisogno di consigli, scrivetemi!

3. Tra le altre cose, esiste una possibilità molto concreta che si chiama “Saldo e Stralcio”, in breve potrete risolvere con questa procedura i vostri problemi;

4. E’ anche possibile formulare una opposizione all’esecuzione e quindi bloccarla.

5. A volte nel pignoramento ci sono errori tecnici, prima di farvi prendere dal panico, fatevi seguire da un avvocato di fiducia, se non l’avete, un consiglio ve lo possiamo dare Noi.

Non abbandonatevi mai davanti a documenti che parlano il “legalese” (linguaggio legale), ma cercate di tradurre o farvi tradurre il vero significato di quelle parole!

Le tasse sul Contratto Preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, ed è soggetto all’imposta di registro di 168 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita immobiliare. Questi saranno sempre dovuti e non si possono recuperare!

Sull’acconto si applica un’imposta di registro del 3%, che potrà essere sottratta dall’imposta dovut al momento delrogito.

Se la vendita immobiliare è soggetta a iva, anche per l’acconto si emette fattura applicando l’iva ovvero il 4% per la prima casa, il 10% per la seconda casa, il 20% per le case di lusso.

Sulla caparra si applica si applica sempre l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,50% anche per gli atti soggetti a Iva, anche qui si potrà detrarre l’imposta d registro.

Nelle vendite soggette a Iva, l’imposta pagata sulla caparra è sempre un costo aggiuntivo rispetto all’iva dovuta sulla compravendita, mentre l’iva sull’aconto non è altro che un’anticipazione dell’iva che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.

Nelle compravendite soggette a imposta di registro, l’imposta proporzionale pagata sull’acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull’imposta da pagare al rogito.

Dal 01 gennaio 2007 gli Agenti immobiliari hanno l’obbligo di registrare tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività, quindi anche i contratti preliminari di compravendita, e sono responsabili in solido (ovvero se le parti non le hanno pagate, sarà l’agenzia immobiliare a pagare di tasca propria le imposte dovute)!

Come al solito vi consiglio di affrontare sempre in anticipo qualsiasi dubbio che vi verrà in mente, non date mai nulla per scontato!

                                                                                                     Maurizio Pirrone

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Il contratto di Mutuo, quale scegliere?

L’aspetto più importante da prendere in considerazione per stipulare un Mutuo sono i tassi di interesse che può essere Fisso o Variabile.

Il Tasso Fisso (consigliato se sarà la casa di proprietà e non avete grandi entrate di denaro) è concordato con la Banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Così anche le rate da pagare saranno sempre fisse.

Se il costo del denaro aumenta, questa scelta ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente e la rata scelta da voi non potrà cambiare.

C’è da dire però che il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la Banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi.

Il Tasso Variabile (consigliato se prendete l’immobile per investimento o se avete un guadagno di almeno 2.500 euro) cambia nel tempo, ovvero diverse volte nell’arco dell’anno, in base alla variazione di un parametro di riferimento (Euribor: tasso applicato ai rapporti tra le Banche).

Così la rata del Mutuo aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse; qui vi dovete assumere il rischio di un suo potenziale aumento, ma anche di una possibile diminuzione della rata.

Nessuno può dirvi come andranno gli andamenti del mercato, però possono darvi qualche indicazione ma non dovete prenderla per forza per buona!

Sappiate però che oggi ci sono altre varie possibilità di Mutuo, ovvero potete decidere di avere un tasso variabile e con rata fissa, questa manterrà per tutta la durata del tempo gli importi concordati perché eventuali variazioni del tasso di interesse incidono solo sul numero delle rate e quindi sulla durata del mutuo, che sarà più o meno lunga se i tassi aumentano o diminuiscono. Non tutte le Banche lo fanno, ma è vivamente  consigliato per chi ha un reddito fisso!

Bisogna inoltre fare attenzione all’eventuale differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime:

Il Tasso di Ingresso si applica solo alle prime rate del Mutuo che sono molto convenienti! Quello da considerare è invece il Tasso a Regime  che vi accompagnerà per tutta la durata del mutuo.

Leggete ed esaminate prima il contratto e le condizioni generali allegate, fatevi spiegare nel dettaglio e con un linguaggio semplice tutte le clausole che non vi sono chiare o che non riuscite a capire.

L’erogazione del mutuo avviene dopo circa 15 giorni lavorativi dalla data della sua accettazione, questo  perché la Banca deve essere certa dell’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e attende circa 11 giorni lavorativi affinché questo avvenga.

Dato che chi richiede un Mutuo di solito ha bisogno dei soldi per pagare l’acquisto della casa, e il venditore vuole essere pagato al momento dell’atto, le Banche concedono un prefinanziamento con il quale viene pagato il prezzo.

Quindi bisogna accordarsi con la Banca sin dall’inizio su come verrà pagato l’immobile.

 

Come ottenere un Mutuo

L’acquisto della casa è spesso acompagnato dalla stipula di un mutuo ipotecario.

Il Mutuo per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale gode inoltre di alcune agevolazioni fiscali.

Per ottenere un Mutuo Bancario è sufficiente rivolgersi ad una Banca e fornire i documenti richiesti, ovvero:
Carta di Identità;
Codice Fiscale;
Le utime 2 Buste paga;
Il CUD dell’anno precendente;
Una lettera di assunzione da parte del datore di lavoro che attesti che lavorate lì da almeno 6 mesi un anno, con contratto a tempo indeterminato; (facoltativo)
Visura camerale (se hai un’azienda)
Il Modello Unico (se hai un’azienda)
L’attestazione del certificato IVA (se hai un’azienda)
L’atto di provenienza dell’immobile;
La proposta di acquisto che hai firmato;

L’operazione è abbastanza semplice, quindi chiunque può farlo personalmente; Tuttavia, è anche possibile avvalersi di un Mediatore Finanziario, tenendo però conto che ci sarà un costo aggiuntivo, spesso superiore alla provvigione dovuta all’Agenzia Immobiliare e all’onorario del Notaio, dato che viene calcolato in una percentuale significativa della somma ottenuta dalla Banca.

Pertanto, se avete deciso di avvalervi di quest’ultimo, diffidate da chi tenta di offrirVi un pacchetto “tutto compreso”, dove non è ben chiaro cosa spetta alla Banca, cosa spetta al Notaio e cosa rimane all’Agenzia Immobiliare.

Chiedete sempre la massima trasparenza, e ricordate che il Notaio va pagato personalmente da voi perché avete il diritto di conoscere l’importo esatto della Sua parcella.

Per qualsiasi chiarimento sul Mutuo che avete intenzione di stipulare, rivolgetevi direttamente alla Banca, che oltre a rispondere ad eventuali dubbi, dovrà consegnarvi un documento di sintesi ovvero, che riassume le condizioni più significative delle condizioni contrattuali ed economiche del Mutuo.

Il documento di sintesi evidenzia l’Indicatore Sintetico di Costo (I.S.C.) o Tasso Annuo Effettivo Globale (T.A.E.G.), che rappresentano in termini percentuali, il costo effettivo dell’operazione, tenendo conto, oltre che il tasso di interesse nominale, anche di tutte le spese da sostenere per ottenere un prestito, grazie a questo potrete confrontare le offerte di Banche diverse.

Sappiate anche che la Banca deve rilasciarvi una copia completa del testo contrattuale del Mutuo, per consentirvi di valutare attentamente il suo contenuto. Questo non comporta vincolarvi alla conclusione del contratto!

La scelta del Notaio spetta a Voi, e voi dovrete pagarlo personalmente, quindi potete recarvi nel Suo studio e in modo imparziale, chiarirvi altri eventuali dubbi e sapendo che il Notaio può consigliarvi anche per la scelta del Mutuo secondo le vostre necessità.

La Consulenza Legale e Fiscale ordinariamente connessa con la stipula è compresa nel prezzo dell’atto, quindi approfittate di questa opportunità e fate qualsiasi domanda al Notaio, anche prima di recarvi in Banca.

Per qualsiasi necessità in merito scriveteci!

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